第6コーポに対して

 外部に質問
 

マンション管理について無料にてアドバイスしてくれるところを検索してメールで相談しました。
以下に質疑応答を載せます。

 

お世話になったサイト

首都圏マンション管理士会 メルすみごこち
事務所
長沼憲治
Web事務所
     

 

駐車場・管理人室の買取の件など

質問@ 

51世帯。3分の1ほど賃貸になっています。地下に駐車場14台ありますが、これも当時は入居者が買取でしたが、
入居しいて現在外部の人に貸している人、退去して部屋を貸して、駐車場を内部、また外部に貸している人、
問題は完全にマンションを売り払い駐車場のみ利殖のため全く外部に貸しているところが2台あります。
以前管理費値上げの際、室料と駐車場の値上げの時、両方だと負担が多いので、室料の管理費だけ値上げした。
ところが部屋を売り払い、駐車場のみ2台所有している人が、利殖のためそれもまったく外部の人に貸している。

駐車場の管理費は値上げされていないので不公平ではないか??


質問A 

同じく地下に管理人室がありますが、最初の管理人がここと5階の住まいを買い、その後亡くなったので、
今は管理組合より管理人室の使用料として遺族に賃料を払っています。

本来はここは管理組合でなるべく早く買い取らねばならない。
 


質問B 

文字通り無知・無責任・無関心の管理組合なので一部の人間が好きなようにしています。
理事会に参加の人もほとんどなく、1階から7階までの各階1名ずつ 、1年の持ち回りですが・・・
今オーナの子ども達が親より借りて住んでいる人にも理事長の発言権を与えようとしています。
が・・・法的に責任取れない人をこれ以上入れて複雑にしてよいものかということです。

とにかく理事会出席者が居ないため、「管理規約」を改正して、
上記の人も出席できるようにしなければならない。
 

平成19年7月25日  

追伸:

 とても込み入ってお分かりずらいと思いますが、将来ここの建替え か、
修理続行ならば長期修繕計画をせねばなりません。
建替えるならば最低でも、駐車場や借りている管理人室を管理組合で買い取った方が
トラブルが少ないと思いますが・・・

先方が売るのはいやだと言う可能性が大ですので・・・

あわてませんが・・より良いご指導お願いいたします


 

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お返事
 

 駐車場・管理人室の買取の件の返事T


○ 駐車場の件:最高裁でも難しい問題であるが、マンションの区分所有者でない人が、
  外部に貸している場合(Mさんの2台駐車場)裁判にて勝てる。
  債権(借りる権利)があるのでそれ以外は難しい。

○ 管理人室については早い時期に買い取るべきである。

○ 管理規約に変更していない状態では、6○○号の理事は無効となる。
     現在の管理規約が有効となるからこれを変えてからでないと、無効となる。


○ 管理規約は「標準管理規約」の本を研究して、作ると良い。
   理事会でなく、総会での4分3の同意が必要である。

○ このような現状は何十年理事会をほったらかした住民のせいでこうなった身から出たさびである。
   ここまでの状態を1,2人で改善することはとても難しい。

○ 管理会社の紹介で業者を最初から連れてきて説明させ、
     元修繕委員・元理事長が修繕しようとするやり方は
   常套手段でお金が絡んでいるので阻止が難しい。
 

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金子さま

  ご連絡が遅くなり申し訳ありません。メッセージ拝読しました。

  大体の雰囲気が伝わってきました。マンションと居住形態が世の中に浸透する前の、
  すべてが手探りの時に建てられたマンションのようですね。

   居住者の無関心や駐車場・管理人室の専有部分化、賃貸化、
        管理規約等ルールの形骸化や不存在等、、、
   すべての矛盾が凝縮されているマンションとお見受けしました。

   一番初めにすべきことは「金子さまと同意見で共に動いてくれそうな」仲間の
         区分所有者を2〜3名見つける(作る・育てる)ことです。

  いくら正論でも一人だけの意見では、理事長と管理会社のコンビには
    対抗できないのではないでしょうか?
  却って周りから異端児扱いされてしまい、住みづらくなってしまいます。

  まずは仲間を作り、管理組合内部の「立派な勢力」になってください。

  その上でやることはたくさんありますが、まずは仲間づくリから着手してください。
  その上で相談にお見えになってください。

   宜しくお願いいたします。

 

  ※ところで、「管理規約」をしっかりつくる、ということですが、
       作っても「認められなければ」意味がありません。

   管理規約の改定には4分の3以上の賛成が必要ですから、まずは所有者の多くと
    「連絡が取れる」状態にしておく必要があります。

    今回の選挙ではありませんが、票集めが必要、ということですね。


   管理会社が名簿を持っていると思いますが、すんなりと渡してくれることはありません。
    ご自分で一軒一軒調べることも必要になってきます。

   どうしても所有者の連絡先がわからなければ、法務局に行って専有部分の謄本
    (とうほん。その部屋の所有者や部屋についているローンなどの借入れが載っている、
     部屋の「履歴書」のようなもの)を取り寄せ、書いてある所有者の住所へ手紙を書き返信をもらう、
    ということも考えなければなりません。


    、、、といった作業を分担するためにも、仲間ができると良いですね。


   また、理事は立候補して就任できますし、一年にこだわらず続投も可能ですので、
    金子さまと税理士の方(や仲間の方)が同時に理事になり、数年にわたり
    (管理組合が正常化するまで)活動することをお勧めします。

    以上、頂いたメールから回答させていただきました。では一歩ずつ頑張ってください!

 

ご親切なアドバイス

金子さま

メールありがとうございます。

長文の中に金子さまの苦悩と熱意がよくあらわれています。
今後コンサルできることがあればと思います。

ところでひとつ(メールで苦言を呈するようで心苦しいのですが)
 

正直に申し上げて、金子さまの文は「非常に読みずらい」です。
以下のように工夫していただけると嬉しいです。

一つ一つの文章を、「。」で終えて、段落で区切るだけでも
(つまり私のこの文のように、文と文の間にスペースがある
だけでも)だいぶ見やすくなります。

また、文が句読点(。)で終らずに続くのも、読みづらくなる理由です。
読んでいくうちに混乱してしまいます。

作文や日記のような書き方ではなく、極力「箇条書き」風にしたほうが、パソコ
ンのメールは読みやすいです。


なぜこのようなことをわざわざ申し上げたかと言うと、
今後マンション内で仲間を作りメールで会話するときに、今のままの文章だと
仲間は
@混乱したり
A金子さまの言いたいことを間違って解釈したり
B読むのが億劫になったりする
ために、最終的に金子さまが損をする、と感じたからです。

私も金子さまの想いや雰囲気を感じ取ることはできましたが、マンションの現状
を正確に理解しているか不安です。

せっかくの熱意が無駄にならないためにも、メール文にはくれぐれもご注意くださいね。


以上、大変生意気な発言をお許しください。

今後ともよろしくお願いいたします。

 

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私のHPを見てくださり、またメールありがとうございます。
 
  早速、金子さんのHPも見させていただきました。
   芸術家でもある金子さんからのご相談のメールをいただき、大変光 栄に思っております。
 しかし、メール内容とHPの内容から大変複雑でかつ奥の深い事情が絡んでおり、
 私ごときでは適切な回答にならないかもしれませんが、こういう考え方も出来るのではないか、
 という参考として聞いていただければ幸いです。
 
 さて、問題1についてですが、金子さんの文面からでは物理的に見た場合の
    現状の駐車場が具体的にどのようになっているのか分かりかねますが、
    権利関係が現在の多くの一般分譲マンションよりは複雑であることは知ることができます。
 
  築40年以上となると昭和40年前後に建てられたマンションということになりますが、
  その時代は日本では本格的に分譲マンションが売り出された初期の頃の物件のはずです。
  その頃の分譲マンションに関する法体制は、昭和37年に制定された簡素な区分所有法しかなく、
  権利関係も曖昧であったことから売買時の悪い副産物を引きずってきた様です。
 
  そこで、駐車場の権利関係を考えるにあたって、三つのことが考えられます。
 
  一つめが、一番問題の少ないだろう権利形態は賃貸方式と言われるものです。

  この方式は駐車場の敷地は区分所有者全員の共有敷地であることを前提に
    管理組合で一括運営し、有料で管理組合と各区分所有者が契約の下で使用
    (専用使用権に基ずく)できるとする形態です。

  この形態は管理組合が区分所有者に貸し出すという単純な権利形態ですから、
  区分所有者全員分の駐車場がない場合の抽選方法についての不平などの問題はあるにせよ、
  明解な権利関係です。
 

 

  二つめが、分譲方式と言われるもので、分譲業者が専用使用権(駐車場の使用)を
      販売して対価を受領する形態です。
 

 

  この販売には、疑問点が生じ裁判で争われた経緯があります。
   つまり、本来マンション住民全員の敷地である駐車場の専用使用権の対価を
       分譲業者が取得できるのか、それでは分譲業者の代金の
       二重取りになるのではないか、ということです。
 

 

  そもそもその対価は管理組合に帰属するものではないのか?


 

  しかし、裁判所の判断は、その対価は分譲業者に帰属するとしました。
   といのは、現実的に考えれば確かに理不尽な判断のようですが、マンション購入の段階で
   そのような条件を承認し契約して購入したのだから仕方がないということらしいのです。
 

 

  ただし、その専用使用権を分譲された区分所有者の方は継続的に
      使用できる権利を取得したとはいえ、規約や集会決議に服する義務はありますから
      使用料の増額などはできるはずです。
   しかし、「特別な影響を及ぼすとき」は、
      その方の承諾を得なければならないとする面倒さはあります。
 

 

  三つめは、留保方式と言われるもので、分譲時に分譲業者や等価交換方式の
      元地主の許に駐車場使用権が留保され、金銭の授受がされていない形態です。
 
  私が思うに、金子さんのマンションの場合はこの形態によって
   駐車場を使用してきた区分所有者が多いのではと推測します。
 
  つまり、金子さんのマンションは賃貸が三分の一を占めるほどですから
   等価方式で建てられたマンションだったのではないでしょうか。だとすれば、
   一人で複数の住戸を所有している方が 元地主だと考えられます。
 
   この形態が、いろんな問題を孕んだ使用形態ではないでしょうか。
   元地主とはいえ土地を売った時点で他のマンション購入者と同じはずなのに、
   分譲業者が土地売買時に地主の横暴な条件を呑んで
       等価交換した経緯があることから、このような理不尽で複雑な権利が付着した
       マンションが初期の頃は販売されたと言われています。
 
  この権利を消滅させたいと、他の区分所有者の方が思うのも当然です。
       しかし、そう簡単にいかないようです。
 
  まずは、前述の通りマンション購入時にその条件を呑んで購入していること、
   また、その権利を消滅させるとその権利者に支障をきたす
       不利益な問題が生じる場合があることから、
   あくまでその権利者の理解と承諾がないと事は進みません。
 

 

  金子さんのマンションの駐車場の権利形態は、どうなっているのか?
   から吟味してみる必要があるかと思います。
 
  私が推測する最後の三つめの形態だとすれば、件の説明の通り、
   現使用者の理解と承諾がないと金子さんが望む方向に話は簡単に進まないと思われます。
 
  どうしても、一人で複数の住戸を所有する方が居るマンションでは集会決議でも、
   その方の議決権(決定権)大きさに否決されがちになります。
 
  したがって、金子さんの考えに賛同してくれる他の区分所有者の方々と一致団結し、
   駐車場の使用権を管理組合に返還してくれるよう地道に説得することが必要かと思います。
 
長々と拙い回答になってしまい申し訳ありません。しかし、少しでも解決の糸口になれば幸いです。
 
最後に、問題2,3については後日再度回答させていただくことをご了承ください。 
 

上記のメールに対する私の返信

 

  昨日、理事会がありまして・・・新理事長が理事会後私たちを出して から、
      次の理事会の日取りを決め、掲示板に管理会社から来た理事会開催の日を
      3日前に貼り出すというやり方と、私たちが出た時も議事内容の用紙を一切渡さず
       無視した状態で会を運営する現状 。

  それに加えても元理事が、前年度理事会を2回くらいしか開かな かったのに内容は

     @消防の感知器取り替え工事が早く必要と言う。
       管理会社紹介のここの会社が一番優秀です、と、いきなり業者を連れてきて説明させ
               1000万の予算と言うのでお金がないと言いますと800万くらいで出来ますなどと言 う。

        Nさんはそれをする必要性を言う。
           それが今までのパターンで2億7千万ほど使ってきてきた。

        昨年の大規模工事やエレベーターの取り替え工事で修繕の積立金は
                   また5千万ほど借金が出来、管理費も毎年繰越がないので
                   昨日の大規模修繕の後の前の工事の不備から出た手直し費用の話しで大変です。

 

  そうした中, Nさんが監事として出席し共用部分の1階の鍵のかかっている庭の芝生が
   工事でだめになったから植え替えたいと6,7万の予算を言い、
       フロントマンともに、理事会で決まったことと無理押しし ます。

 

  理事会の集まりが悪いから(借りている人が多い、高齢者、無関心・無責任)と
       今度の新理事に オーナーの娘である女性を
   入れた。
   私は個人的に彼女に異議はないが Nさんが彼女を利用したい為と見抜いて
   「法的責任が取れない人を理事にすべきでない。」と総会にて言った。

  仲間の一人が、ご本人も見える前だし、理事に出てこない人もいる中で
       こうして出てきて見えるのだから良いでしょうと言い、彼女を理事にするために
       順序が逆だが議事録を書き換えましょう・・・と言う形に成った。

 

  上記の事など、何かにつけて理事会を開かず、秘密裏の内に決定し、
       勝手な議事録を作成しています。
   それをご高齢の方にサインさせようとした所、当然聞いていない事なので、
       判を押すのを拒否した。
   つまり芝生のことも、代理のことも、元理事の一方的な考えで進行し、
       今の新理事体制ですら、一人で戦ってきた私を排除しようとしているので

       今後の理事会の運営などのことをどうしたものかと悩んでいます。

 

仲間との連絡はいつも話し合えるわけではありませんので・・・
インターネットに載せて内容をお互い把握しています。
本当にありがとうございました。
 

追伸:芝生の件も理事会で通ったと今度の理事会に申し出て、
もう業者も自分で手配して日にちも決めている。
いつもこのパターンで領収書とも不明瞭である。

 

上記に対する返信

金子様
返信ありがとうございます。

  日本には、分譲マンションは約10万棟前後あるだろうと推測されます。
   「〜だろう」というのは、きちんとしたデーターがないことを意味します。
   それほど、分譲マンションに関しては単に市場原理に任せ、売れればそれでいい、
   後のマンション管理は適当に各マンションの住民がするだろうという
       野放しの国の政策だったようです。

  分譲マンションは各住民がオーナーとして住戸を所有していますから、
   一人の者(会社)が所有して各住戸を貸し出す賃貸マンションとは、
   似て非なる管理体制が要求されるのは当然です。
   つまり、分譲マンション自体が一つの小さな自治体のようなものです。

  自治体であれば税金を徴収し、快適な生活ができるようライフラインの整備や
   福祉充実することで住民に還元されます。
   分譲マンションでも、管理費や修繕積立金を強制的に徴収し、
      そのお金で管理員や清掃員をを配置して
   いつも清潔なマンションに維持してもらったり、建物や設備の修繕を適時に行い
   マンションの資産価値の維持に使っています。

  しかし、現実として本当の自治体であれば市町村長を中心に
       市町村職員が専従として毎日業務を行ってくれます  
   が、分譲マンションでは本来その役目を担っているはずの管理組合の役員さん達は、
   その役目を外注の管理会社に全面的に高いお金を払って代行させているのが実情です。
   ならば、発注主である管理組合の意向に沿った仕事をしなければならないはずの管理会社が、
   どうして我が物顔でいられるのでしょうか?

  つまり、管理組合運営に無知無関心なマンション管理組合ほど、
   管理組合運営において主と従の関係が逆転してしまっているのです。
   そこの実態を改善しないで、本来の適正な管理組合運営など出来ないということが、
       私の自論です。

  金子さんの質問の本筋から反れた内容になりましたが、この前提を変えない限り
   各論的に問題点を処理しようとしても、骨が折れるばかりで
      大した進展が望めないように思われてなりません。

  
まずは、管理組合の無知無関心につけ込むことばかりに
      躍起になっている管理会社は切るべきです。

   そんな会社のフロントマンは管理組合のためというより会社の
       利益優先の話ししかしないでしょうから・・・
   
それに理事長との癒着も気になります。
   再度の金子さんのお話を聞いて、その点が大変気になりました。



  
どんな形態の分譲マンションでも、マンション管理の主体は
      そのマンション住民で結成される管理組合だということ は間違いない事実なんです。

   管理組合運営には、時として多少の専門知識を必要とする場合がありますが、
   その時はマンション管理士を活用してください。

今回は、金子さんも当然分かっていることとは知りつつ、
あえて、金子さんの具体的な質問から大きく反れた回答になってしまい、
申し訳ありません。
各論的に各事象ごとに考える前に、こういう姿勢も重要なのではと
私の一方的で勝手な考えを述べてしまいました。

最後に、具体的な質問にはまた後日回答させていただくことでご了承ください。

駐車場の結論

 マンションの区分所有者が売り払って外にいても、
駐車場の区分所有者であるから、外部の人に貸しても仕方ない。

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 昨日、理事会がありまし た。(2007年の理事会)

 新理事会の運営 の問題

 理事会後 、私たちを外に出して、次の理事会の日取りを決めた。


 3日前に貼り出すというやり方と、私たちが出た時も議事内容の用紙を
  一切渡さず無視した状態で会を運営するとか・・

 掲示板に管理会社から来た理事会開催 前日に張り出し、数時間後はがした。
  そのことについて新理事長に問いただすと、新理事だけでやりたかったとの返事であった。
  その後は1週間前、2週間前と改善はされたが議題はいつも書かれていない。
  新理事の仲間には事前に議題を知らせていた。



  ある日の内容は消防の感知器取り替え工事であった。
  まだ意見交換していないうちに、元理事長のNさんと管理会社の清宮さんが、
     管理組合に予算がまったくないにもかかわらず強引に押し通そうとする。
  最初は1000万の見積もりであったが、私が指摘したとたん800万にしますというぐらいいい加減であった。
  (前年度にはいつものことながら自分たちで決めた業者まで勝手に連れてきた。)


  それが今までのパターンで2億7千万ほど使ってきて昨年の大規模工事やエレベーターの取り替え工事で
    修繕の積立金はまた5千万ほど借金が出来、管理費も毎年繰越がないので大変です。

  Nさんが監事として出席しているので 、庭の芝生が工事でだめになったから
    植え替えたいと6,7万の予算を請求し、
  フロントマンと理事会で承認の判も無いのに決まったと無理押しした 。

 

法的には?

 新理事長 が取り仕切る理事会に、監事として前理事長が、前理事会でも、
    総会でも議題として残らなかった「防火感知器取替え工事」を進めようと、
    新理事長に呼びかけているのは違反ではないのでしょうか?
 

管理規約の変更について

 管理規約も昭和59年7月にNさんが作成したと言っていますが、 規約の変更も、
  いろいろ問題点を絞って作り直さねばならぬ。

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